:景区别墅会升值吗，景区别墅值得投资吗

　　联排别墅升值空间大吗？排屋（Town House）升值空间不大，别墅（Villa）就不一样了。 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

　　什么样的别墅产品升值潜力最大？独栋别墅和非独栋别墅如联排、叠拼等不能放在同一个领域进行比较，因为后者是可再生的资源。“目前0.8—1.0的容积率的土地还可以做出后面这几种产品来，但容积率0.6以下的独栋产品已经是卖一套少一套，所以要分开讨论其升值能力。”远郊独栋是别墅中最稀贵的产品么？事实上，城市独栋别墅才是目前最顶端的别墅产品。其中比较典型的如朝阳公园板块的东山墅，其500平方米—600平方米面积的二手别墅价格在6000万元—7000万元之间，单价在110000元/平方米以上；而回龙观地区的碧水庄园三期，有一套1041平方米的临湖好楼，价格达到了8500万元/套，单价才82000元/平方米。不难看出，城市别墅的价值要比远郊独栋别墅要高。

　　城市别墅供应越来越少，稀缺性强。据阳光家缘的可售数据显示，今年3月末广州新建住宅可售面积约85%集中在外围区域，中心城区仅占约15%，城市别墅占比就更低了。国家多年前就限制低密度高档住宅用地的供应，像广州这样的一线城市，中心城区别墅供应用地几乎绝版，市场只能消化未售存量别墅，其稀缺价值将越来越凸显出来。 从城市发展的角度看，作为稀缺型的城市别墅、低密度土地，其价值与城市价值相匹配，城市发展会不断推动其价值增长，财富阶层的不断增长也将带来巨大的需求，广州城市别墅未来升值空间很大。虽然市场回暖，成交大增，但是目前开发商依然采取价稳走量的策略，去货意愿强烈，房价总体平稳，这个时候进入市场，特别是入手稀缺型的城市别墅，可以买到价格仍然比较“笋”的最优质产品，不能说不是一个难得的好时机。

　　从土地的稀缺性来看，一线城市的城市别墅价值支撑力强。如2013年拍卖成交的白云区同宝路8号、10号地块楼面地价为25597元/平方米，沙太南路623号之一地块楼面地价为26697元/平方米，海珠区南洲路1026号地块拍卖楼面地价高达34500元/平方米。这几宗地都是高密度公寓住宅用地，还要配建相当数量的保障房，如果是低密度别墅型产品用地，地价会去到多高就难以评估了。

　　关于旅游景区别墅的市场前景有多大

　　随着旅游产业的发展，近年来国内房地产业推出一种新概念产品——旅游地产，就是在旅游景区（或旁边）建造生态木屋别墅，不使用钢筋混凝土，对环境基本上没有破坏。除了缺少一张“正规”的房产证，旅游景区木屋别墅的质量、样式、舒适度、配套环境等都不逊于城市里的“产权别墅”，而价格却具有绝对的优势，例如：北京昌平大石坡旅游风景区精美木屋别墅，每平方米售价才6000-8000元！还送精装修、空调、冰箱、电能地热，热水入户。木屋别墅依山傍水，是居住、养老、度假胜地。按照国际上对别墅的定义，这样的物业才能算是真正意义的“别墅”，在芬兰、加拿大、俄罗斯等国，许多居民都拥有一套位于市郊的别墅，用于周末休闲度假。 （博芳木屋别墅）

　　这样的别墅，对于开发商、土地所有者（旅游景区或村委会）、购房者而言，是皆大欢喜的结局。因而，依托大城市周边的景区资源，开发这样的生态木屋别墅，不愁销路，具有广阔的市场前景。

　　下面分别就三方所得利益进行分析：

　　（一）开发商

　　木屋别墅开发商与景区或村委会签订土地租赁协议或合作开发协议，在大城市周边开发木屋别墅，平均建造成本2500-3500元/㎡（精装修交房、含地基、周边环境配套），销售价格根据地区有所差别。

　　1）北京销售价格以7000元/㎡计，一套200平方米的木屋别墅售价达到140万元，除去建造成本50万元、土地租金10万元（50年），毛利润可达80万元。

　　2）上海、广州、深圳销售价格以6000元/㎡计，一套200

　　平方米的别墅售价达到120万元，除去建造成本50万元、土地租金10万元，毛利润可达60万元。

　　3）重庆、成都、西安、昆明等二线城市售价格以4500元/㎡计，一套200平方米的别墅售价达到90万元，除去建造成本50万元、土地租金5万元，毛利润可达35万元。

　　（二）土地所有者（景区或乡村）

　　一直以来，旅游景区在建设过程中都会遇到一个很头痛的问题：开发协议签好了，规划做好了，要想顺利建成各种景区接待设施，前期的土地征用、报批、报建、建筑、装修等复杂的建设程序，不但占用开发商的宝贵时间和资金，还延误景区的开园，导致预期经济收益无法实现。景区的特许经营权一般只有50年，前期主要依靠门票、餐饮等吃、住、行、游、娱、购旅游收入，而且仅限于5-10月份旺季，旺季一过，门庭冷落，前期很少涉及房地产开发，因此通过征用土地、购买建设用地来解决景区接待设施，对景区的开发商而言，是一种极大的浪费，也是很无奈的事情！木结构建筑及木屋别墅的引进，为景区开发商提供了一个全新的解决方案，使开发商能以最少的资金、最快的速度建设游客中心、售票厅、度假酒店等设施，而且木屋别墅本身亦是一道风景。况且，景区可以返租部分别墅用于经营酒店，既可节约投资、还可增加收入，迅速开园营业，快速制造人气，然后再开发销售“太阳能生态木屋别墅”，从景区开发升级到旅游地产开发，获取超额利润！

　　乡村拥有的是大片的土地，虽然风景宜人，但是如果没有开发商来开发别墅物业，土地的价值是无法体现、无法兑现的，如果村委会拿出100亩土地来开发别墅，即有1000万元的土地租金收入，因此，不少村委会是乐意拿土地出来出租给开发商或合作开发木屋别墅的。

　　（三）购房者（或以租代售、会员制等变相购买） 比起那些2-4万元/㎡的别墅来说，位于风景优美的景区别墅才卖4500-7000元/㎡，价格是最大的吸引力，能圆很大一部分退休老人、工薪族、小老板的别墅梦。其实，聪明购房者早已醒悟：土地终究是属于国家的，购买70年期限的“产权别墅”与购买50年期限的“租赁别墅”并无太大区别，很多购房者年龄都已经达到40至60岁，加上50年，就是90-110岁了，他们只求在有生之年享受这些木屋别墅及其清新环境，不追求所谓的“产权”。对于使用者而言，住得舒服、生态、健康才是最重要的。在价格上，后者仅是前者价格的1/3甚至1/4，消费者得到的是真正的实惠，在市区购买一套洋房的价格，就可以在景区购买到一套真正的木屋别墅，节省下来的钱，既可以购买小车、还可以用于投资门面或者其他生意，生活质量得到极大的提高。由于价格上的优势，消费群体扩大了，因而经常出现销售火爆的情景，很多别墅都需要先交订金才开始建造。

　　三、开发模式和风险控制

　　1、项目选址时，考虑在北京、上海、广州、深圳、三亚等房价

　　高的一线城市周边景区或郊区依山傍水之地，以优美的居住环境、

　　太阳能生态木屋别墅、城市洋房1/3甚至1/4的价格等卖点与城市别墅竞争，价格优势得以充分体现，基本上不愁销路。

　　2、需要与旅游景区或村委会签订土地租赁协议或合作开发协

　　议，与景区或村委会有利益关联，就会得到他们的全力支持。报建手续由景区或村委会出面，以休闲度假景点、汽车营地接待用房的名义建造，由于不是钢混结构，不破坏环境，不破坏土地，属于“临时建筑”范畴，因而能取得风景区或村委会上一级政府的批准。

　　3、项目选址后，先建造3套样板房，然后在媒体上造势宣传，

　　或依靠专业销售公司的销售网络吸引购房者，等购房者看过样板房、签订购房合同并交50%预付款后，再按照购房者选定的样式和规划图建造。

　　4、如果在台湾、东南亚等国家建造这样的别墅，依靠当地发达的旅游业和灵活宽松的土地政策，无论是别墅出售还是出租，更容易取得良好的经济效益。

　　5、各地木屋别墅达到一定规模以后，即可成立一家酒店管理公

　　司，与各别墅业主签订返租或合作经营协议，统一经营管理木屋别墅酒店，并加入国际分时度假网络RCI，依靠RCI的强大销售网络，别墅酒店的经济效益是非常可观的。

　　6、别墅建好后，销售不出去怎么办？

　　第一，我们是先建造3套样板房，即使销售不出，也只是2套

　　样板房的建造成本（100万元），而且在与景区签订别墅开发协议时，就可以约定在遇到不可抗力无法销售时，由景区按成本价收购样板房，因此，开发商没有风险。

　　第二，如果是一次建造10-20套别墅，一时销售不完，可以与景区约定，别墅用于经营度假酒店，可以边经营边销售，为景区解决旺季接待难题，这是一种双赢的结局。

　　四、木屋别墅的优点

　　1、不占建设用地指标：无需报批手续，节省报批时间和费用，

　　节省土地征用费；

　　2、快速交房：工程量在150㎡以内的，在基础具备施工条件，施工人员及材料进入现场后60天全部完工，交付标准为精装修（交钥匙工程）。

　　3、生态节能、低碳环保：骨架采用加拿大进口木框架，采暖用

　　太阳能混合热水器，四季有热水，节能明显，保温性好，是普通房屋的六倍，

　　4、养生保健：乡村景区的空气清新、负氧离子含量高，建造别墅所用木材的芳香气味能安神、镇定、促进睡眠。久居木屋别墅能养生保健、怡情疗养、延年益寿。

　　5、风格别致、式样美观：可以按照业主要求建造各式欧美风格、 民族风格别墅，经典、美观、实用，与周边风景相映成趣，自成一景！

　　6、装饰华丽：外墙饰板采用欧松实木板或水泥挂板；内墙饰板

　　采用实木板或石膏板，屋内采用实木地板。

　　7、价格实惠：比起那些1-3万元/㎡的别墅来说，位于风景优

　　美的景区别墅才4500-7000元/㎡，价格是最大的吸引力，能圆很大一部分退休老人、工薪族、小老板的别墅梦。

　　8、经营增值：景区向业主返租别墅，以时权酒店的模式进行经营管理，既为业主创造利润分红，又为景区解决游客住宿、会议接待问题。

　　9、抗震指数：八级。

　　10、使用寿命：最少100年。