:新华世纪园市场报告营销策划3

　　五、周边个案房型比较分析

　　案名

　　房型

　　主力房型

　　申亚新华府

　　二房、三房、四房、复式

　　三房

　　当代新华

　　二房、三房、四房、复式

　　三房

　　新华名邸

　　一房、二房、三房、复式

　　二房、三房

　　晶采名人大厦

　　一房、二房、三房

　　二房、三房

　　香榭苑

　　二房、三房、四房、复式

　　三房、四房

　　佳达新苑

　　二房、三房

　　三房

　　淮海新公馆

　　二房、三房、复式

　　三房

　　淮海新名门

　　二房、三房、复式

　　三房

　　分析与说明：

　　1.一房在本区域中极为少见，仅新华名邸和晶采名人大厦有一房，且非主力房型。

　　2.本区域大部分楼盘的主力房型为三房，少数楼盘有二房和四房作为主力房型的，如新华名邸和晶采名人大厦的主力房型中有二房，香榭苑的主力房型中有四房。

　　3.复式房虽然不是本区域中的主力房型，但由于本区域的客户层次较高，对复式房有一定需求，故本区域大部分楼盘都有复式房。

　　六、周边个案去化情况比较分析

　　案名

　　公开日期

　　销售率

　　申亚新华府

　　2001．5．18

　　3%

　　当代新华

　　2000

　　80%

　　新华名邸

　　2000．4

　　98%

　　晶采名人大厦

　　2000．1

　　95%

　　香榭苑

　　2000．4

　　80%

　　佳达新苑

　　2000．6

　　30%

　　淮海新公馆

　　2000．5．1

　　95%

　　淮海新名门

　　2000．6．8

　　95%

　　分析与说明：

　　1.到目前为止，本区域的大部分楼盘的销售情况较好，达到80%以上，由几个楼盘已达到95%以上。少数楼盘的去化率较低，如申亚新华府和佳达新苑。

　　2.新华名邸虽然不是在新华路的最佳位置，但由于其采取低价策略，故销售情况良好，目前已达98%。晶采名人大厦处于较为黄金的地段，该楼盘将高品位作为一大卖点，由于地理位置优势，这一卖点受到客户的认可，销售率达到95%。香榭苑诉求的是它的闹中取静，价位对客户也较有吸引力，因此该盘的销售情况也比较好，目前达到80%。淮海新公馆和淮海新名门由于所处地理位置优越，加之所定价位较为合理，因此楼盘的去化率较高，目前都已达到了95%。

　　3.本区域中有少数楼盘的销售抗性较大，例如申亚新华府。该盘销售至今已有近两个月，但仅销掉6套房子，销售率只有3%。经分析，我们发现该楼盘所处的地段为新华路上较差地段，发展商通过提高楼盘的品质和采取一些促销手段(如附赠小型中央空调和家庭容积式热水器)来拉升价位，均价定在了7000元/平米，但显然该价位未得到客户认可，并且申亚新华府将其主力面积定在200平米左右，明显偏大，这从另一方面导致申亚新华府市场抗性的大幅增加，由此该盘的销售情况不佳也就在情理之中了。由于申亚新华府紧临本项目，是本项目的主要竞争个案，因此申亚新华府在策划上的失败之处应引起我们的高度重视，引以为鉴。

　　七、项目SWOT分析

　　项目分析(宗地)

　　优势：1、区域位置优越 劣势：1、轻轨运行的噪音污染

　　2、交通便捷 2、小区东北面环境较差

　　3、公建商业设施齐全 3、小区东南角一幢联体公房

　　4、良好的居住环境 的存在破坏了小区的整体

　　5、本案区域占地面积最大 形象和大门选置的多样性

　　6、市场知名度 4、小区建筑密度有碍局部照

　　机会：1、房型面积较为合理，在合理 威胁：1、发展商自身定位的失误

　　制定销售价格的前提下，有 2、周边竞争对手的价格优势

　　望通过对单元总价的控制， 3、入市时机的选择

　　并借助新华路的知名度形成 4、销售价格定位的合理与否

　　热销

　　2、依托东华大学兴建综合型体

　　育场馆的有利条件(位于新

　　华路隧道上方，本案西南面)

　　从SWOT分析中的四个象限内可以看出：

　　本案项目的优势较为明显，但劣势所造成的影响也不容忽视，特别是周边的旧房、棚户形象;至于机会的选择，将具体表现在项目在客户定位和入市时机等细节上的把握。

　　八、 区域客源分析

　　(一)按年龄分

　　1.青年

　　由于本区域的楼盘价位普遍较高，而青年工作时间不长，积蓄不多，一般不能承受本区域的较高价位，因此到本区域来购买楼盘的年轻一族极少。

　　2.中年

　　该年龄段的购房族是本区域的主力客源。由于工作时间较久，有相当多的积蓄，因此对该区域的楼盘有购买力，特别是那些事业有成人士。

　　3.老年

　　从经济收入上来看，老年人也有相当的经济实力。但老年人从心理上来说，往往具有一种怀旧心理，不太愿意搬离原先的住所。本区域的购房消费者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人购房的目的并不是为了自己的居住，而是为子女购房，或者是作为投资。

　　(二) 按收入分

　　1.月收入低于5000元/月

　　该收入阶层对本区域的楼盘有较大抗性，如果他们想购房，一般不会选择这里，而选择房价相对较低的区域。

　　2.月收入在5000元/月——8000元/月

　　该阶层人士有能力购买本区域的商品房，但选择的对象主要是本区域中价位相对较低的楼盘，或者是价位较高楼盘中的小房型。

　　3.月收入高于8000元/月

　　该收入段消费群是本区域中高价位楼盘的主要消费群。在本区域价位相对较低楼盘的购房者中也有一些这样的购房族，但一般是购买大房型或复式房。