:徐汇区华泾镇地块项目策划书营销策划三

　　四、地块研判总结

　　W（劣势）

　　1. 区域居住概念差、配套缺乏

　　2. 各种噪音、空气污染严重

　　3. 周边整体环境形象差

　　(一)项目地块SWOT分析

　　S（优势）

　　1、交通相对顺畅，出行相对便利

　　2、处于华泾门户位置、地理概念较好

　　3、地块具有一定规模性

　　T（威胁）

　　1、 市场不确定因素所带来的潜在竞争压力

　　O（机会）

　　1、十五期间对该地区规划要求较高

　　(二)结论

　　1、整个区域作为徐汇区最后一块待开发的处女地，前景看好

　　2、本地块所处位置相对封闭，扩散性差

　　3、地理资源优劣参半，淀浦河有景观性但参与性欠缺

　　4、交通状况、空气指标、生活配套的欠缺导致本地块居住概念差

　　5、板块尚未成长，市场面、政策面的利好因素尚不明确

　　因此，个案考量的因素显得尤为突出，所以我方认为对于本地块的开发时机上存在两种方案：

　　方案一：待机开发，待区域板块明确后，再来体现本案土地价值

　　方案二：现在开发，近期进行规划，以漓江山水苑为市场参照，紧接而动

　　第二篇：产品定位

　　(一)

　　唤醒地段未来价值

　　构造个案超值空间

　　1、根据市场的分析和土地价值的研判，我方认为必须进行土地价值的重新构造，即用创新产品，构造本案价值

　　2、根据市场分析和判断，本地块物业应以控制单价同时控制总价为原则：

　　1)本地区单价的提升不宜通过高档次产品一次性过度拔高而达成，建议总体均价不宜超过5000元/平方米

　　2)根据现地段价值的公众认可度，结合本产品价值构造，我方认为创新性产品单套总价宜控制在80万以内，最佳控制为60万左右

　　3、进行室内空间的革命，以产品的稀缺性、创新性号召市场

　　4、以社区的居住适宜性要求提升小环境设计，隔离现状中外环境不良对本地块的影响

　　(二)

　　严格考量物业型态

　　创意屏蔽外环境干扰

　　n 一般来讲，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：

　　地产因子

　　单身公寓

　　普通住宅

　　中高档住宅

　　别墅

　　中高档住宅说明

　　本相目符合情况

　　对公共效能的依赖度

　　很强

　　强

　　较高

　　弱

　　不宜闹市区、人口混杂区

　　基本符合

　　对噪音、环境干扰的适应度

　　强

　　较强

　　弱

　　很弱

　　不宜面临交通主干道、高架道路、工厂、闹市等

　　不符合

　　对传统集市配套要求

　　高

　　很高

　　高

　　高

　　不宜在小区商场部分设置

　　可达到

　　小区物业管理的要求

　　低

　　一般

　　高

　　很高

　　应有较高水准物业管理公司

　　可达到

　　建筑、质量装修要求

　　低

　　一般

　　高

　　很高

　　精品设计、精心施工

　　可达到

　　容积率、覆盖率要求

　　无

　　一般

　　低

　　极低

　　中低容积率、覆盖率

　　基本符合

　　对休闲空间绿化要求

　　无

　　一般

　　高

　　很高

　　具有品位的专属会所及园艺造景

　　可达到

　　景观要求

　　无

　　一般

　　高

　　很高

　　通过造景处理来满足需求

　　可达到

　　西 块

　　1、从基本地产因子分析来看，本项目在屏蔽掉外界因素前提下，仍适合定位为中高档住宅、高容积率、低密度社区

　　2、选择多层叠加复式作为主力产品，在沿河带呈带状分布两层架空小高层，提高容积率，使整体容积率控制在1.0左右

　　3、以低密度创造环境，设计空间，可作两种考虑：

　　1)强调组团性，利用建筑的围合，创造社区小围合环境

　　2)不局限于组团，以环艺绿化为主线的建筑散式分布

　　东 块

　　1、以小高层建议平衡社区容积率，并建议在后期开发，以提升地段价值

　　2、从客源来源来看，本项目尚以龙吴路为主要出入口，因此东块可作为整个社区的标识

　　屏蔽性设计

　　借鉴别墅现场手法

　　营造入口小环境

　　1、龙吴路东块路口处建造“热带植物温室”入口，形成与外界环境视觉上的强烈反差，是本项目对外展示的第一印象

　　2、东西块连接走廊进行重新改造，除去规划要求的绿化隔离带建设外，增加道路另一面的绿化景观带，使之成为两侧封闭的幽静人流、车流动线，放弃华发路作为主入口的设置。

　　第三篇：产品建议

　　根据我方考虑，在开发思路上应先西块、后东块，因此开发设计上以东块为主。

　　(一)开发思路

　　一片、一带、一线、一点

　　“一片”：

　　五层叠加复式、超短进深、超宽开间、挑空、夹层、独门独户，单套面积140平方米左右

　　“一带”：

　　沿河小高层带，底层两层架空，保证景观穿透性没，可考虑空中花园式住宅

　　“一线”：

　　为车行、人行入口动线，以绿化、树阵屏蔽外界干扰，考虑基地情况，其间增设休闲停留式设施和景观端点以及时尚的小型商业

　　“一点”：

　　以热带雨林大型温室，结合商业配套形成社区总入口，中间可穿行车量，热带景观内可设休闲茶座、会客厅，形成社区服务性会所，并增设商业配套。

　　(二)环境设计

　　设计主题——南国风情

　　1、结合整个大板块开发方向性，生态环境主题较为适合

　　2、根据社区建筑特色，以及前述考虑，以南国风情较能体现小而精，灵动、活泼的环境再造性

　　(三)开发步骤建议

　　1、先开西块，后开东块

　　考虑到工程实施的方便性和上市体量，以及地段的优化和景观贯通，建议西块分两次开发，一期开发东侧(靠华发小区)，二期开发西面(靠长发路)

　　2、环境上先造上述“一线”、“一点”