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景区别墅会升值吗,景区别墅值得投资吗

【生活常识】   编辑: 乐儿   时间:2016-11-21
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  联排别墅升值空间大吗?排屋(Town House)升值空间不大,别墅(Villa)就不一样了。 国土资源部对别墅的定义:是指独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积又相当大,容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。像很多亚别墅、类别墅,如:“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅,也叫排屋、洋房,不是别墅。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。2006年5月31日,国土资源部发布通知,“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。”同时明确,联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围,而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺,政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

  什么样的别墅产品升值潜力最大?独栋别墅和非独栋别墅如联排、叠拼等不能放在同一个领域进行比较,因为后者是可再生的资源。“目前0.8—1.0的容积率的土地还可以做出后面这几种产品来,但容积率0.6以下的独栋产品已经是卖一套少一套,所以要分开讨论其升值能力。”远郊独栋是别墅中最稀贵的产品么?事实上,城市独栋别墅才是目前最顶端的别墅产品。其中比较典型的如朝阳公园板块的东山墅,其500平方米—600平方米面积的二手别墅价格在6000万元—7000万元之间,单价在110000元/平方米以上;而回龙观地区的碧水庄园三期,有一套1041平方米的临湖好楼,价格达到了8500万元/套,单价才82000元/平方米。不难看出,城市别墅的价值要比远郊独栋别墅要高。(快读 www.kuaidu.com.cn)

  城市别墅供应越来越少,稀缺性强。据阳光家缘的可售数据显示,今年3月末广州新建住宅可售面积约85%集中在外围区域,中心城区仅占约15%,城市别墅占比就更低了。国家多年前就限制低密度高档住宅用地的供应,像广州这样的一线城市,中心城区别墅供应用地几乎绝版,市场只能消化未售存量别墅,其稀缺价值将越来越凸显出来。 从城市发展的角度看,作为稀缺型的城市别墅、低密度土地,其价值与城市价值相匹配,城市发展会不断推动其价值增长,财富阶层的不断增长也将带来巨大的需求,广州城市别墅未来升值空间很大。虽然市场回暖,成交大增,但是目前开发商依然采取价稳走量的策略,去货意愿强烈,房价总体平稳,这个时候进入市场,特别是入手稀缺型的城市别墅,可以买到价格仍然比较“笋”的最优质产品,不能说不是一个难得的好时机。

  从土地的稀缺性来看,一线城市的城市别墅价值支撑力强。如2013年拍卖成交的白云区同宝路8号、10号地块楼面地价为25597元/平方米,沙太南路623号之一地块楼面地价为26697元/平方米,海珠区南洲路1026号地块拍卖楼面地价高达34500元/平方米。这几宗地都是高密度公寓住宅用地,还要配建相当数量的保障房,如果是低密度别墅型产品用地,地价会去到多高就难以评估了。

  关于旅游景区别墅的市场前景有多大

  随着旅游产业的发展,近年来国内房地产业推出一种新概念产品——旅游地产,就是在旅游景区(或旁边)建造生态木屋别墅,不使用钢筋混凝土,对环境基本上没有破坏。除了缺少一张“正规”的房产证,旅游景区木屋别墅的质量、样式、舒适度、配套环境等都不逊于城市里的“产权别墅”,而价格却具有绝对的优势,例如:北京昌平大石坡旅游风景区精美木屋别墅,每平方米售价才6000-8000元!还送精装修、空调、冰箱、电能地热,热水入户。木屋别墅依山傍水,是居住、养老、度假胜地。按照国际上对别墅的定义,这样的物业才能算是真正意义的“别墅”,在芬兰、加拿大、俄罗斯等国,许多居民都拥有一套位于市郊的别墅,用于周末休闲度假。 (博芳木屋别墅)

  这样的别墅,对于开发商、土地所有者(旅游景区或村委会)、购房者而言,是皆大欢喜的结局。因而,依托大城市周边的景区资源,开发这样的生态木屋别墅,不愁销路,具有广阔的市场前景。

  下面分别就三方所得利益进行分析:

  (一)开发商

  木屋别墅开发商与景区或村委会签订土地租赁协议或合作开发协议,在大城市周边开发木屋别墅,平均建造成本2500-3500元/㎡(精装修交房、含地基、周边环境配套),销售价格根据地区有所差别。

  1)北京销售价格以7000元/㎡计,一套200平方米的木屋别墅售价达到140万元,除去建造成本50万元、土地租金10万元(50年),毛利润可达80万元。

  2)上海、广州、深圳销售价格以6000元/㎡计,一套200

  平方米的别墅售价达到120万元,除去建造成本50万元、土地租金10万元,毛利润可达60万元。

  3)重庆、成都、西安、昆明等二线城市售价格以4500元/㎡计,一套200平方米的别墅售价达到90万元,除去建造成本50万元、土地租金5万元,毛利润可达35万元。

  (二)土地所有者(景区或乡村)

  一直以来,旅游景区在建设过程中都会遇到一个很头痛的问题:开发协议签好了,规划做好了,要想顺利建成各种景区接待设施,前期的土地征用、报批、报建、建筑、装修等复杂的建设程序,不但占用开发商的宝贵时间和资金,还延误景区的开园,导致预期经济收益无法实现。景区的特许经营权一般只有50年,前期主要依靠门票、餐饮等吃、住、行、游、娱、购旅游收入,而且仅限于5-10月份旺季,旺季一过,门庭冷落,前期很少涉及房地产开发,因此通过征用土地、购买建设用地来解决景区接待设施,对景区的开发商而言,是一种极大的浪费,也是很无奈的事情!木结构建筑及木屋别墅的引进,为景区开发商提供了一个全新的解决方案,使开发商能以最少的资金、最快的速度建设游客中心、售票厅、度假酒店等设施,而且木屋别墅本身亦是一道风景。况且,景区可以返租部分别墅用于经营酒店,既可节约投资、还可增加收入,迅速开园营业,快速制造人气,然后再开发销售“太阳能生态木屋别墅”,从景区开发升级到旅游地产开发,获取超额利润!

  乡村拥有的是大片的土地,虽然风景宜人,但是如果没有开发商来开发别墅物业,土地的价值是无法体现、无法兑现的,如果村委会拿出100亩土地来开发别墅,即有1000万元的土地租金收入,因此,不少村委会是乐意拿土地出来出租给开发商或合作开发木屋别墅的。

  (三)购房者(或以租代售、会员制等变相购买) 比起那些2-4万元/㎡的别墅来说,位于风景优美的景区别墅才卖4500-7000元/㎡,价格是最大的吸引力,能圆很大一部分退休老人、工薪族、小老板的别墅梦。其实,聪明购房者早已醒悟:土地终究是属于国家的,购买70年期限的“产权别墅”与购买50年期限的“租赁别墅”并无太大区别,很多购房者年龄都已经达到40至60岁,加上50年,就是90-110岁了,他们只求在有生之年享受这些木屋别墅及其清新环境,不追求所谓的“产权”。对于使用者而言,住得舒服、生态、健康才是最重要的。在价格上,后者仅是前者价格的1/3甚至1/4,消费者得到的是真正的实惠,在市区购买一套洋房的价格,就可以在景区购买到一套真正的木屋别墅,节省下来的钱,既可以购买小车、还可以用于投资门面或者其他生意,生活质量得到极大的提高。由于价格上的优势,消费群体扩大了,因而经常出现销售火爆的情景,很多别墅都需要先交订金才开始建造。

  三、开发模式和风险控制

  1、项目选址时,考虑在北京、上海、广州、深圳、三亚等房价

  高的一线城市周边景区或郊区依山傍水之地,以优美的居住环境、

  太阳能生态木屋别墅、城市洋房1/3甚至1/4的价格等卖点与城市别墅竞争,价格优势得以充分体现,基本上不愁销路。

  2、需要与旅游景区或村委会签订土地租赁协议或合作开发协

  议,与景区或村委会有利益关联,就会得到他们的全力支持。报建手续由景区或村委会出面,以休闲度假景点、汽车营地接待用房的名义建造,由于不是钢混结构,不破坏环境,不破坏土地,属于“临时建筑”范畴,因而能取得风景区或村委会上一级政府的批准。

  3、项目选址后,先建造3套样板房,然后在媒体上造势宣传,

  或依靠专业销售公司的销售网络吸引购房者,等购房者看过样板房、签订购房合同并交50%预付款后,再按照购房者选定的样式和规划图建造。

  4、如果在台湾、东南亚等国家建造这样的别墅,依靠当地发达的旅游业和灵活宽松的土地政策,无论是别墅出售还是出租,更容易取得良好的经济效益。

  5、各地木屋别墅达到一定规模以后,即可成立一家酒店管理公

  司,与各别墅业主签订返租或合作经营协议,统一经营管理木屋别墅酒店,并加入国际分时度假网络RCI,依靠RCI的强大销售网络,别墅酒店的经济效益是非常可观的。

  6、别墅建好后,销售不出去怎么办?

  第一,我们是先建造3套样板房,即使销售不出,也只是2套

  样板房的建造成本(100万元),而且在与景区签订别墅开发协议时,就可以约定在遇到不可抗力无法销售时,由景区按成本价收购样板房,因此,开发商没有风险。

  第二,如果是一次建造10-20套别墅,一时销售不完,可以与景区约定,别墅用于经营度假酒店,可以边经营边销售,为景区解决旺季接待难题,这是一种双赢的结局。

  四、木屋别墅的优点

  1、不占建设用地指标:无需报批手续,节省报批时间和费用,

  节省土地征用费;

  2、快速交房:工程量在150㎡以内的,在基础具备施工条件,施工人员及材料进入现场后60天全部完工,交付标准为精装修(交钥匙工程)。

  3、生态节能、低碳环保:骨架采用加拿大进口木框架,采暖用

  太阳能混合热水器,四季有热水,节能明显,保温性好,是普通房屋的六倍,

  4、养生保健:乡村景区的空气清新、负氧离子含量高,建造别墅所用木材的芳香气味能安神、镇定、促进睡眠。久居木屋别墅能养生保健、怡情疗养、延年益寿。

  5、风格别致、式样美观:可以按照业主要求建造各式欧美风格、 民族风格别墅,经典、美观、实用,与周边风景相映成趣,自成一景!

  6、装饰华丽:外墙饰板采用欧松实木板或水泥挂板;内墙饰板

  采用实木板或石膏板,屋内采用实木地板。

  7、价格实惠:比起那些1-3万元/㎡的别墅来说,位于风景优

  美的景区别墅才4500-7000元/㎡,价格是最大的吸引力,能圆很大一部分退休老人、工薪族、小老板的别墅梦。

  8、经营增值:景区向业主返租别墅,以时权酒店的模式进行经营管理,既为业主创造利润分红,又为景区解决游客住宿、会议接待问题。

  9、抗震指数:八级。

  10、使用寿命:最少100年。


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